토지거래허가구역 실거주 유예 2027년 연장, 전세 낀 집 잘못 사면 수억 원 묶입니다｜지금 확인
토지거래허가구역에서 세입자가 살고 있는 집을 살 수 있는 길이 이전보다 넓어졌습니다.
하지만 이번 발표를 단순히 ‘토허구역 갭투자가 다시 가능해졌다’고 받아들이면 위험합니다. 매수할 때 필요한 돈보다 몇 년 뒤 세입자가 나갈 때 필요한 돈이 더 큰 문제가 될 수 있기 때문입니다.
2026년 9월 17일 발표에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 2027년 12월 31일입니다. 실거주 유예 신청기한이 여기까지 연장됐고, 일정 조건을 갖춘 임대차 갱신계약도 유예 대상으로 인정될 수 있게 됐습니다.
전세 낀 집을 살 수 있다? 이번 발표의 진짜 의미
토지거래허가구역에서는 주택을 취득한 뒤 실제로 거주해야 하는 것이 기본 원칙입니다. 그래서 세입자의 계약기간이 남아 있는 집은 거래가 까다로웠습니다.
매수자는 들어가 살아야 하는데 기존 세입자는 임대차계약에 따라 계속 거주할 권리가 있기 때문입니다.
정부는 이런 문제 때문에 일정 조건을 충족하는 무주택 실수요자에게 기존 임대차계약이 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있도록 예외를 두고 있었습니다.
이번에는 그 적용 범위가 한 번 더 조정됐습니다.
실거주 유예 신청기한이 2026년 말에서 2027년 12월 31일까지 연장됐고, 일정 조건에 해당하는 임대차 갱신도 추가로 인정됩니다.
여기서 중요한 것은 ‘세입자가 있는 모든 집을 자유롭게 살 수 있다’는 뜻이 아니라는 점입니다.
정부가 기존 세입자 때문에 당장 입주하기 어려운 무주택 실수요자의 주택 매수 문제를 일부 풀어준 것에 더 가깝습니다.
2027년 12월 31일만 보면 안 됩니다
이번 발표에서 가장 눈에 띄는 날짜는 2027년 12월 31일이지만, 실제 매수자에게는 다른 날짜들도 중요합니다.
현재 임대차계약 시작일과 종료일, 갱신계약 체결일, 갱신계약 시작일과 종료일을 모두 확인해야 합니다.
특히 갱신계약이 있다고 해서 무조건 실거주 유예가 인정되는 것은 아닙니다. 정부가 정한 요건에 맞아야 합니다.
계약서를 대충 확인한 뒤 매매계약부터 체결하고 나중에 실거주 유예를 신청하려는 방식은 피하는 것이 좋습니다.
해당 주택과 임대차계약이 실제 유예 대상인지 계약 전에 관할 지방자치단체에 확인하는 과정이 필요합니다.
조건에 따라 실제 입주 시기가 상당히 뒤로 밀릴 수 있기 때문에 단순히 “전세가 2년 남았다” 정도로 계산해서도 안 됩니다.
무주택자라면 매물 선택지가 달라질 수 있습니다
이번 변화가 의미 있는 이유는 토허구역 아파트를 찾는 무주택자가 볼 수 있는 매물의 범위가 넓어질 수 있기 때문입니다.
예전에는 같은 단지라도 세입자가 있는 집은 일단 제외하고 즉시 입주할 수 있는 매물을 중심으로 보는 경우가 많았습니다.
앞으로는 조건을 충족한다면 즉시 입주 매물과 세입자가 거주하는 매물을 동시에 비교할 수 있습니다.
이때 봐야 할 것은 전세가율이 아닙니다.
예를 들어 같은 단지에서 바로 입주할 수 있는 집이 15억원이고, 기존 세입자가 2년 더 거주해야 하는 집이 14억원이라고 가정해 보겠습니다.
전세 낀 집이 1억원 싸다고 해서 바로 유리하다고 볼 수 없습니다.
2년 동안 들어가 살 수 없는 기회비용과 그동안의 거주비, 향후 전세보증금 반환에 필요한 현금, 주택담보대출 가능 금액 등을 모두 계산해야 합니다.
반대로 이런 비용을 감안하고도 가격 차이가 충분하다면 검토할 이유가 생깁니다.
결국 핵심은 ‘전세 낀 집이 싸다’가 아니라 ‘입주를 기다리는 대가로 얼마나 싸게 살 수 있느냐’입니다.
진짜 위험한 순간은 매수할 때가 아니라 세입자가 나갈 때입니다
이 부분은 반드시 숫자로 계산해야 합니다.
15억원 아파트에 전세보증금 7억원이 들어 있다고 가정해 보겠습니다.
겉으로만 보면 매매가격에서 보증금을 뺀 8억 원을 중심으로 자금계획을 세울 수 있습니다.
하지만 직접 입주하려면 이야기가 달라집니다.
세입자에게 7억 원을 반환해야 하기 때문입니다.
문제는 그 시점이 2년 또는 3년 뒤라는 것입니다. 지금 받을 수 있는 대출이 미래에도 똑같이 나온다는 보장은 없습니다.
그동안 소득이 달라질 수도 있고 DSR 규제가 바뀔 수도 있습니다. 집값이 내려가 담보가치가 낮아질 가능성도 배제할 수 없습니다.
따라서 전세가 있는 토허구역 주택을 매수한다면 자금계획을 두 개로 나눠야 합니다.
- 매수 시점: 매매대금 지급에 필요한 자기 자본
- 입주 시점: 세입자에게 돌려줄 전세보증금
두 번째 계획이 없다면 처음에는 적은 돈으로 집을 산 것처럼 보여도 나중에 자금이 막힐 수 있습니다.
토허제가 풀린 것은 아닙니다
이번 조치에서 가장 많이 생길 수 있는 오해가 있습니다.
“토지거래허가구역에서도 다시 갭투자가 가능해진 것 아니냐?”는 것입니다.
그렇게 단순하게 볼 사안은 아닙니다.
무주택 요건이 유지되고 있으며, 유예기간이 끝난 뒤에는 실제로 입주해야 합니다. 입주 후 2년 거주의무도 그대로 유지됩니다.
따라서 다주택자가 기존 주택을 그대로 보유하면서 전세를 끼고 토허구역 아파트를 하나 더 매수하는 일반적인 갭투자와는 구분해서 봐야 합니다.
이번 제도를 활용할 가능성이 상대적으로 높은 사람은 지금 당장 이사할 필요는 없지만 몇 년 뒤 해당 지역으로 실제 이동하려는 무주택자입니다.
현재 거주지를 바로 정리하지 않아도 되고, 원하는 단지에 세입자가 있는 매물이 상대적으로 저렴하게 나왔다면 비교할 수 있는 선택지가 하나 늘어난 셈입니다.
매수하기 전에 최소한 이것까지 확인해야 합니다
세입자가 있는 토허구역 주택을 검토하고 있다면 가격부터 협상하지 않는 것이 좋습니다.
먼저 해당 주택이 토지거래허가 대상인지 확인하고, 매수자가 실거주 유예를 적용받을 수 있는 요건을 충족하는지 살펴봐야 합니다.
그다음 임대차계약을 봐야 합니다.
- 현재 임대차계약 시작일과 종료일
- 계약갱신청구권 행사 여부
- 갱신계약이 있다면 실제 체결일
- 갱신된 임대차기간의 시작일과 종료일
- 실거주 유예를 적용받을 수 있는 최종 입주 시점
- 입주 시 반환해야 하는 전세보증금
- 보증금 반환 시 사용할 현금과 대출 가능액
특히 매매계약 특약도 중요합니다. 실거주 유예 적용 여부가 매수 결정에 중요한 조건이라면 중개사와 관할 지자체를 통해 확인하고 계약 내용을 검토할 필요가 있습니다.
구체적인 계약일과 갱신 시점에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 ‘다른 집도 됐으니 이 집도 되겠지’라고 판단하면 안 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 이제 토허구역에서 전세 끼고 집을 살 수 있나요?
일률적으로 그렇다고 볼 수 없습니다. 이번 조치는 일정 요건을 충족하는 무주택 실수요자가 기존 세입자로 인해 즉시 입주하기 어려운 경우 실거주 시점을 유예할 수 있도록 범위를 넓힌 것입니다.
Q. 실거주 의무가 없어진 건가요?
아닙니다. 실거주 자체를 없애는 제도가 아니라 입주 시점을 늦춰주는 제도입니다. 입주 후 2년 거주의무도 유지됩니다.
Q. 갱신계약이 있으면 무조건 갱신 종료일까지 기다릴 수 있나요?
아닙니다. 갱신계약의 체결 시점 등 세부 조건을 확인해야 합니다. 실제 계약을 진행하기 전 관할 지자체에 해당 주택의 적용 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 전세가 높은 집일수록 유리한가요?
반드시 그렇지는 않습니다. 매수할 때 필요한 자기 자본은 줄어들 수 있지만 향후 직접 입주할 때 반환해야 하는 전세보증금은 오히려 커집니다.
Q. 그렇다면 어떤 가격을 비교해야 하나요?
같은 단지의 즉시 입주 가능 매물과 세입자 거주 매물의 가격 차이를 먼저 비교할 필요가 있습니다. 입주를 기다려야 하는 기간과 보증금 반환 부담까지 고려하고도 가격 차이가 충분한지가 중요합니다.
핵심만 다시 정리하면
이번 제도 변경을 ‘토허제 완화’라는 한마디로 이해하면 중요한 부분을 놓칠 수 있습니다.
실거주 유예 신청기한은 2027년 12월 31일까지 연장됐고, 일정 요건의 임대차 갱신계약도 추가로 인정됩니다.
반면 무주택 요건과 실거주 원칙, 입주 후 2년 거주의무가 사라진 것은 아닙니다.
따라서 실제 매수 단계에서는 네 가지 숫자를 같이 봐야 합니다.
① 즉시 입주 매물과의 가격 차이
② 실제 입주할 수 있는 시점
③ 지금 필요한 자기 자본
④ 입주할 때 필요한 전세보증금 반환자금
특히 네 번째를 빼놓고 계산하면 처음에는 싸게 매수한 것처럼 보여도 몇 년 뒤 자금계획이 완전히 꼬일 수 있습니다.
세입자가 있는 토허구역 매물을 검토하고 있다면 매매가격부터 보는 것보다 내가 유예 대상인지, 언제 입주해야 하는지, 그날 보증금을 어떻게 돌려줄 것인지부터 계산하는 것이 순서입니다.
※ 토지거래허가 및 실거주 유예 적용 여부는 주택과 매수자, 기존 임대차계약 및 갱신계약의 구체적인 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에는 관할 지방자치단체를 통해 적용 여부를 확인하시기 바랍니다.
